重庆公司设立与章程设计律师

“限购令”之下购房者压力增加，为此，部分市民把目标定在了“小产权房”，但由此带来的法律纠纷屡见不鲜。因“小产权房”本身缺乏法律和政策的支持，使得买卖双方一旦产生纠纷，买卖合同一般被法院判决无效。法律界人士提醒市民购买“小产权房”一定要慎之又慎。

商品房购房合同范本一

　　“小产权房”合同

多被法院判无效

　　深圳市民张先生花30余万元购买了宝安区一处120多平方米的“小产权房”，并支付了1万元定金和10万元首期款。

　　但后来他又后悔想退房，开发商却表示不愿退还首期款。为此，双方闹上法庭。

　　宝安法院审理后认为，“小产权房”交易本身违法，遂一审判决双方的“认购书”无效，被告开发商应返还张先生的首期款和定金。

　　张先生的情况还算是好的。去年在网上一则“官司赢了房早拆了”“小产权房”纠纷新闻，更是“小产权房”购房者面临法律尴尬的真实写照：海南三亚的张女士去年1月在当地与开发商签订了一份合资建房合同，支付了首笔购房款7万元。后来她发现“小产权房”并不受法律保护，办不了房产证，于是要求开发商退还首期购房款，但遭拒绝。她将开发商告上法庭，同年11月法院判决该购房合同无效，开发商应退还所收的房款，但该“小产权房”却早被拆了，开发商已不知踪影。

购房者考虑经济能力

　　选择“小产权房

　　市民李先生是南山科技园一家大型公司的白领，来深圳五六年了，月工资7000元-8000元左右，但他仍选择了购买布吉的“小产权房”。他告诉记者，买“小产权房”完全是从经济承受能力上来考虑的，至于以后可能产生的法律纠纷，“现在还没想那么多”。

　　李先生说，因为准备和女友结婚，所以他们到处看房。但南山的房子动辄一两百万元，首期要付三成，他们觉得经济上承受不了。后来到布吉看了“小产权房”，一套100平方米的房子才40多万元，小区环境也不错，“实在太诱人了!”考虑再三，他们买下了这套“小产权房”，这让他们一下子从准备面对的沉重购房负担中解脱出来，经济压力小多了。多余的资金他们又买了一辆小轿车，方便上班。

　　当记者问他是否了解购买“小产权房”的风险时，李先生说：“应该就是没有产权证，不能转卖的问题吧?我们是自己住的，没关系。其他的没想那么远。”

　　“小产权房”

受购房者青睐

　　记者走访了解到，深圳大多“小产权房”集中在布吉、沙井一带，而且不少“小产权房”建得越来越像商品房，有高层、电梯、物管、花园，吸引了不少购房者。“小产权房”价格较前几年也有所上涨，4000-5000元/平方米的居多。好一些的小区价格更高，甚至达到7000-8000元/平方米。

　　如布吉富×花园，就是由多栋20层左右高层住宅围合起来的封闭式小区，小区有物业管理，每栋的底层都是商铺，每栋还有一部电梯。除小区楼间距不足20米以及居住密度过高外，这里完全像一个商品房小区。富×花园附近的荔×花园、玉×花园，也都是20多层建筑构成的“小产权房”小区。

　　据报道，宝安沙井“小产权房”数量为深圳之最，在售或在建的统建楼盘在50个以上，住房多达5万多套。这些“小产权房”的开发模式是：由原住民、村股份公司、私营老板或开发商等多方合作，再进行利润分成。买房者不少，买家多为自住的，但也有一些投资客。

□律师说法

　　购买“小产权房”问题多多

　　“小产权房”价格诱人，但购买“小产权房”存在什么法律风险?为此，记者昨日采访了广东星辰律师事务所欧湘富律师。

1

　　卖方欠债房屋可能被查封

　　“小产权房”没有产权，这是购房者面对的最大问题。很多购房者认为“自己住，不转卖就没问题”，可是他们的房屋在法律上登记的是卖方，如果卖方出现欠了债务、被法院查封等情况，那么该房屋很可能会被一起查封、拍卖，造成购房者“钱付了，房也没了”的情况。

2

无法对抗征地、拆迁

　　“小产权房”无法对抗国家的征地和拆迁。如果一旦出现政府强制拆除违法建筑的情况，那么购房者可能“钱付了，房子没住几年也没了”。因为从法律上来说，买卖双方都有一定的过错责任，买房者明知“小产权房”是违法的仍购买，也应承担一定的过错责任。

3

发生质量问题难维权

　　“小产权房”发生房屋质量、面积缩水、交房不及时等问题，业主难以维权，因为现行法律法规是针对产权人的权益保障进行规定的，业主在法律上指的是房屋所有权人，小产权房无法登记备案，购房人也不具业主身份，所以无法行使业主权利。其购房合同在法律上是无效的，即使起诉也可能遭法院不受理或驳回。

4

无法办理抵押、继承

　　“小产权房”还存在无法办理抵押等问题。因为在现有体制下，“小产权房”不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，不会给小产权房办理抵押。而且由于没有产权，“小产权房”也无法办理继承。

5

物业管理问题难解决

　　“小产权房”出现物业管理方面的问题，购房人难以取得利益保障，如小区公共部位的经营和收益，“小产权房”业主就无法获取。物权方面的相关规定对“小产权房”是无效的，购房人和村委会及开发商签订的购房合同，从法律层面上讲，其签订的前提就是违法的，所以法律不会为购房人的利益提供法律救济。

　　购买“小产权房”

一定要慎之又慎

律师建议，购房者购买“小产权房”一定要慎重，相关部门应将目前“小产权房”的法律属性、可出售对象以及社会隐患和购买风险公开告知，尽可能详细地向社会公众宣传“小产权房”相关法律知识，引导群众正确对待、冷静处理，既要使投资建设者知晓利害、谨慎出资，也要让购房群众明白消费、善于选择，而不盲目从众。在目前的情况下，“小产权房”业主可以自发团结起来，代表广大业主和开发商及物业展开充分协商，来共同决定小区共同事务。