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        【居间合同纠纷案例】居间合同纠纷典型案例

    北京市朝阳区人民法院

    民事判决书

    (2008)朝民初字第17882号

    原告宋x久，男，1972年11月28日出生，汉族，天津国华盘山发电有限责任公司部门经理，住天津市蓟县阳光小区20号楼1单元。

    委托代理人季英广，北京市华城律师事务所律师。

    被告北京xx恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西土城路36号枫蓝国际中心。

    法定代表人刘x良，董事长。

    委托代理人李梅，北京市鑫诺律师事务所律师。

    委托代理人陈磊，北京市展达律师事务所律师。

    第三人曾x容，女，1962年11月14日出生，世界建筑导报主任，住北京市朝阳区望京西园四区424楼。

    委托代理人杨健，北京市金拓律师事务所律师。

    原告宋x久(以下简称原告)与被告北京xx恒基房地产经纪有限公司(以下简称被告)居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加曾X容(以下简称第三人)作为第三人，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人季英广、被告之委托人李梅、陈磊、第三人之委托代理人杨健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告诉称：2007年6月8日，被告作为居间人促成我与曾朝荣签订了《北京市房屋买卖合同》约定由我购买第三人位于北京市朝阳区望京西园4区424号的房屋。2007年6月11日，我同被告及第三人又签订了《北京市房屋买卖居间合同》。之后，第三人因房价上涨拒绝交房，并不再配合我办理房屋产权过户手续。为此，被告向我承诺，自2007年6月21日起47天内办理完毕该房屋的产权过户手续，否则每逾期一日被告承担总房款千分之三的滞纳金。此后，我以第三人违约为由起诉至法院，但法院认为双方签订的《北京市房屋买卖合同》内容约定不明确，驳回了我的诉讼请求。现因该房屋已无法过户到我名下，故我诉至法院要求判令：1、解除原、被告双方的居间合同关系;2、被告立即返还我服务费24700元;3、被告赔偿我违约金10万元。

    被告辩称：我公司与原告之间的居间合同义务已经履行完毕，不存在解除的问题。我公司与原告确实签订了《北京市房屋买卖居间合同》，之后我公司一直催促房主履行合同，交付相关过户凭证，协助原告办理贷款等。在贷款等。在房主不配合的情况下，我公司于2007年9月13日给房主发了通知，但是其仍拒绝履行合同。《北京市房屋买卖居间合同》是在我公司夏都银座店签订的，2008年上半年该店已关闭，部分店员已被辞退，现经我公司总部人员了解，并无王文才这个人，所以我公司没有收到原告交纳的24700元中介费，也没有为原告出具过任何声明表示愿意承担违约责任，违约责任不在我公司，我公司不可能予以承诺，而且根据居间合同约定声明必须与居间合同盖骑缝章后才可生效。因此我公司不同意原告要求返还服务费和支付违约金的诉讼请求。

    第三人述称：原告的诉讼请求与我方无关，原告和被告之间的居间合同关系是否解除是他们的问题。服务费不是我们收取的，是被告收取的。赔偿损失也是原告根据居间合同关系向中介主张的，与我方无关。我方与原告的买卖合同关系已经了结，有生效判决书证明，买卖合同不能履行是因为合同履行不能。

    经审理查明：2007年6月11日，第三人以高里霆的名义与原告、被告签订了《北京市房屋买卖居间合同》，由被告作为居间服务公司为原告购买位于北京市朝阳区望京西四区424号房屋提供居间服务，合同约定：原告、高里霆同意共同委托被告作为上述房屋交易的居间方及办理权证过户的代理方，委托期限自本合同签订之日起至原告领取房产证、高里霆取得全部售房款之日止;原告应承担的房屋买卖居间服务费为24700元，该费用应于签署本合同的当日支付;因原告、高里霆任何一方违约而导致《买卖合同》不能履行，违约方仍应向被告支付本合同所规定的其应支付的各项费用，同时守约方应支付的各项费用也由违约方支付，守约方已经发生的居间服务费及因贷款发生的各项费用也由违约方承担。同日，曾朝荣以高里霆名义与原告签订了《北京市房屋买卖合同》。

    另查，涉案房屋原登记为高里霆名下，于1999年8月18日经我院(1999)朝民初字第6702号民事调解书确认为第三人所有，2007年9月6日，第三人办理了过户手续。原告曾于2007年诉至法院，要求判令第三人继续履行《北京市房屋买卖合同》并支付其违约金114000元，该案于2008年3月21日经北京市第二中级人民法院(2008)二中终字第870号民事判决书认定《北京市房屋买卖合同》约定不明确，不能实际履行，判决驳回了原告的诉讼请求，同时认定第三人并非高里霆的代理人。

    现原告认为涉案已无法过户到其名下，故诉至法院要求判令：1、解除原、被告之间的居间合同关系;2、被告立即返还其服务费24700元;3、被告赔偿其违约金10万元。

    庭审中，原告为证明被告收取其服务费24700元和被告曾 承诺逾期办理产权过户支付违约金的事实，向本院提交了王文才签字并盖有“XX恒基”字样的印章的收条以及原告与王文才签订的《声明》，该《声明》内容为“XX恒其房地产经纪有限公司夏都盈座店与购房客户宋X久(购望京西园四区424号时因房主方有关证件资料须进一步落实，居间方XX恒基地产经纪有限公司夏都盈座店与客户宋X久协商达成如下约定：居间方XX恒基夏都盈座店承诺于客户自07年6月21日起，47天内办理完毕上述产权过户全部手续，若没能在承诺期限内办完上述产权过户交接手续每逾期一日，居间方付给客户总房款0.3%的滞纳金。”但被告对上述证据均不予以认可，其认为王文才非其公司员工，且收条非公司收据格式，亦没有加盖公司正式印章，故否认收到过原告交纳的款项，亦否认向原告出具过该《声明》。

    此外，原告为证明王文才系被告公司员工，有权收取居间服务费《声明》，还提交了被告作为居间方促成李放和李莎房屋买卖的《北京市房屋买卖居间合同》原件及被告收取费用的收据。在该《北京市房屋买卖居间合同》上王文才在被告经办人一栏签字，而在收据上王文才是作为代交款项的人员签字的，且收据上均盖有被告财务专用章。

    上述事实有《北京市房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖居间合同》、收条、《声明》、收据、(2008)二中民终字第870号民事判决书及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。

    本院认为：根据(2008)二中民终字第870号民事判决书的内容，可以认定《北京市房屋买卖居间合同》虽为第三人以高里霆的名义与原、被告签订，但因涉案房屋实际归第三人所有，故第三人并非高里霆之代理人，而应为合同的相对方，受该合同的约束。原、被告及第三人签订的《北京市房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。本案中，因《北京市房屋买卖居间合同》尚未履行完毕，且已无法继续履行，故对于原告要求解除与被告之间的居间合同关系的诉讼的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告返还中介服务费和支付违约金的诉讼请求，本院认为，结合原告提交的证据虽可认定王文才系被告员工，但现有证据并不能证明王文才具有代理被告收取费用并出具《声明》，承诺支付违约金的权限，且从原告之注意义务方面审查，王文才向其出具的收条与其所知晓的被告正式收据及印章均不相符，且王文才亦非其《北京市房屋买卖成章合同》中被告方的经纪人和经办人，故原告在相信王文才具有代理权的问题上存在过失，王文才收取原告中介服费并向原告出具《声明》的行为均不构成表见代理，故原告无权依据王文才给其出具的收条和《声明》向被告主张返还中介服务费和支付违约金。

    综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第九十三条之规定，判决如下：

    一、解除原告宋X久与被告北京XX恒基房地产经纪有限公司之间的居间合同关系。

    二、驳回原告宋X久的其他诉讼请求